Перевод в нежилой фонд в панельных домах

05 сентября 2013г.

Ситуация на сегодняшний день позволяет переводить квартиры в панельных домах на первом этаже в нежилой фонд при соблюдении ряда условий.

Процесс перевода осуществляется в два этапа.  Сначала собственнику нужно согласовать проект перепланировки и оборудования отдельного входа, получив подписи  в КГА, а если речь идет об объекте культурного наследия – то и в КГИОП.  После согласования проекта, необходимо собрать пакет документов, касающийся непосредственно собственника и подать  в районную администрацию на рассмотрение.

Опираясь на п. 4.2.4.9 Постановления № 170 Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003г., следует, что «Не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы». Также нужно учесть п.п. 1.7.2. Постановления № 170 Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003г.,  который содержит следующую информацию: «Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются»

Перепланировку необходимо делать с учетом конструктивных особенностей дома, с обязательной разработкой и утверждением проекта. В панельных домах ограждающие конструкции навесные, они не влияют на надежность здания, поэтому прорубание дополнительных входов не опасно. Если все делается без нарушений, то не должно быть препятствий к перепланировке.

Сейчас отказывают в согласовании в основном еще на стадии проекта, причем администрации ссылаются на те самые «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»: пробивать новые и расширять существующие проемы в крупноблочных и крупнопанельных домах нельзя.

Существующие ранее трудности есть и по настоящий день. Связаны они с разборкой стен. Для уверенности в положительном исходе согласования  и перевода пройдите негосударственную экспертизу проекта, после которой процесс согласования будет проще.

Еще один путь, который остается собственнику – это судиться с районными администрациями.

Благодаря стараниям и массовым обращениям горожан, наиболее пострадавших от устройства в их домах огромного количества магазинов, прокуратура Санкт-Петербурга выдала 12 мая 2012 года Смольному предостережение о недопустимости нарушения жилищного и гражданского законодательства, после чего переводы в нежилой фонд были приостановлены во всех районах.  Говоря простым языком, в панельных домах строго-настрого запрещено устраивать входы и изменять фасадные блочные стены!

По закону (ст. 36, 40 ЖК РФ и ст. 247 ГК РФ) для того, чтобы уменьшить размер общего имущество, необходимо согласие всех собственников здания. Безусловно, провести собрание в жилом доме, да еще и получить единогласное «добро» – задача непосильная.

 

После многочисленных жалоб, прокуратура обратила внимание глав районных администраций на недопустимость нарушений по перепланировке помещений при переводе их из жилых в нежилые при создании объектов малого бизнеса. Речь шла только об усилении контроля за выявлением подобных нарушений и их профилактике. Однако в ряде районных администраций восприняли это как запрет, решив приостановить выдачу разрешений на сам процесс перевода жилых помещений в нежилые на первых этажах многоквартирных домов. В любом случае по такому делу существует судебная перспектива обжалования отказа, если всё согласовано с жильцами дома.