Комплексная работа
с объектами культурного наследия

Статус «Дом-памятник архитектуры» — одна из разновидностей статуса «Объект культурного наследия» (наряду с археологическими памятниками, произведениями живописи и т.д.). По закону, дома — кандидаты на этот статус должны обладать ценностью для общества и государства с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры.

Ценность объекта определяется на основании экспертизы. По результатам экспертизы здание должно быть включено в государственный список либо государственный реестр объектов культурного наследия. Подать в органы власти заявку о присвоении статуса объекта культурного наследия могут физические и юридические лица. Для этого они должны самостоятельно собрать историко-архивные, библиографические и другие источники, подтверждающие ценность объекта, сфотографировать его и написать заявление. Обязательное условие: с момента создания объекта или исторических событий, связанных с ним, должно пройти не менее 40 лет (исключение — квартиры и дома, которые связаны с жизнью и работой выдающихся личностей; они могут получить статус раньше).

Все объекты культурного наследия охраняются государством, от причинения им вреда, разрушения, повреждения предмета охраны. Любые несогласованные мероприятия по перепланировке и переустройству в домах-памятниках, могут быть расценены как умышленная порча, повреждение или уничтожение предмета охраны. Что может привести к очень серьезным последствиям для собственника, вплоть до лишения права собственности и достаточно серьезным компенсациям и штрафам

В этом вам поможет портал открытых данных Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Правительства Санкт-Петербурга. Введите в поисковую строку «объекты культурного наследия» и попадете на общий список всех охраняемых объектов.
Конкретное здание можно найти на карте, либо в адресном поиске. Полный список можно скачать в удобных форматах на странице портала.

Общий путь и бюджет согласования зависит от нескольких факторов:

1. Предмет охраны объекта
   Он может быть разный, от только фасада здания, соответственно любая внутренняя перепланировка не затрагивает предмет охраны и может быть согласована как обычная перепланировка в любом доме, не являющимся памятником.
   До полной охраны всех внутренних перегородок, паркета и напольной плитки, сохранившейся лепнины, дверей и оконных заполнений и пр.
2. Мероприятия по перепланировке и затрагивание предмета охраны
   Если мероприятиями по перепланировке затрагивается предмет охраны, проектная документация, дополнительно к согласованию в Департаменте культурного наследия, проходит Государственную историко-культурную экспертизу. Три независимых аккредитованных эксперта оценивают допустимость мероприятий.
   Например, в предмет охраны включены перегородки, а заказчик планирует устроить проем в перегородке, данное мероприятие могут разрешить, если устройство проема не нанесет значительного ущерба предмету охраны, но подтвердить это должна комиссия экспертов.
3. Тип перекрытий в доме и их состояние
   В подавляющем большинстве исторических зданий перекрытия смешанные (деревянные по металлическим балкам), либо деревянные. За долгие годы эксплуатации здания, многочисленных протечек, поражения деревянных элементов домовым жучком-точильщиком, металлических элементов коррозией, несущая способность перекрытий частично утратилась.

В таких зданиях в обязательном порядке необходимо провести обследование конструкций перекрытий с выпуском технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций.

Если по результатам обследования выяснятся, что некоторые участки перекрытий требуют ремонта (замены, усиления), данные работы включаются в проект приспособления памятника архитектуры под современные нужды.
Все эти факторы учитываются при рассмотрении объекта и конкретных мероприятий по перепланировке. И на основании совокупности формируется бюджет согласования и сроки.

Разберем достаточно типовой объект для примера: дом является объектом культурного наследия, одним из мероприятий по перепланировке является устройство нового проема в несущей кирпичной стене. Ориентировочные сроки согласования перепланировки будут складываться из нескольких мероприятий.

1. Получение задания на сохранение объекта в Департаменте культурного наследия – 15 рабочих дней.
2. Обследование объекта с выпуском технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций от ГБУ «Экспертный центр» - порядка 20-30 календарных дней.
3. Разработка проекта приспособления памятника архитектуры под современные нужды – порядка 20 календарных дней.
4. Государственная историко-культурная экспертиза проектной документации – порядка 20 календарных дней.
5. Согласование проектной документации в Департаменте культурного наследия – 44 рабочих дня.
6. Согласование проектной документации в Государственной жилищной – 30 рабочих дней.

Итого, если несколько усреднить общий срок только получения разрешения на проведение работ, ориентировочно займет шесть с половиной месяцев, без учета возможных праздников.
Процесс согласования в объекте культурного наследия достаточно долгий и может быть несколько больше прогнозируемого, так как возможны приостановки на доработку документации.
Исходя из вышеописанного, крайне желательно планировать ремонт как минимум за полгода, до желаемой даты начала ремонтных работ.

Очень сложно спрогнозировать стоимость некого среднего объекта, так как каждый объект является уникальным и обладает своими охраняемыми деталями. Помимо этого, на бюджет влияет планировочное решение, состояние несущих конструкций и прочее.

Если вам необходимо получить исчерпывающую консультацию по согласованию перепланировки в доме объекте культурного наследия, вы можете прислать нам на электронную почту поэтажный план с экспликацией и ваши пожелания, в виде простого эскиза. Либо задать нам вопросы по телефону.
Мы профессионально и оперативно разъясним регламент согласования вашей перепланировки и сформируем четкий понятный бюджет.

Кто проверяет

• КГИОП;
• Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА);
• Государственная жилищная инспекция (ГЖИ);
• Государственная административно-техническая инспекция (ГАТИ);
• полиция, прокуратура;
• районная администрация;
• управляющие компании и ТСЖ.

Сообщить в администрацию, в прокуратуру или в КГИОП о нарушении законов об охране объектов культурного наследия может кто угодно. Недовольный шумом сосед, управляющая компания или ЖКС, представители любой общественной организации (например, Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры).

Если не согласовать

1. Вам как минимум выпишут штраф, обяжут прекратить работы или привести помещение в изначальное состояние. Кроме того, вам все равно придется получить согласования.
2. Чтобы привести помещение в изначальное состояние, надо разработать и согласовать соответствующий проект. Если вы не справитесь с этим в срок, помещение могут изъять и продать с торгов (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).
3. Если вы повредили или уничтожили архитектурный элемент объекта культурного наследия, вам придется либо самостоятельно восстановить его (устранить повреждения), либо заплатить за восстановительные работы.
4. Вы не сможете свободно распоряжаться помещением: продать его или сдать в аренду будет довольно сложно. Мало кто захочет получить вместе с квартирой полный набор связанных с несогласованной перепланировкой проблем.
5. Если вы провели незаконную перепланировку в арендованном помещении, то ее согласование останется вашей обязанностью даже после расторжения договора аренды.

Штрафы — до 20 млн. руб.

Штрафы за незаконную перепланировку в домах-памятниках устанавливает ст. 7.13 КоАП РФ «Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 30 декабря 2015 года № 459-ФЗ.